Unbewegliche Sachen

Für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (sowie für die Bestellung, Übertragung und Belastung eines Grundstücksrechts) ist nach § 873 Abs. 1 BGB die dingliche Einigung und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Die Einigung im Rahmen des § 873 BGB ist formfrei. Für die Einigung über den Übergang des Eigentums an einem Grundstück (Auflassung, § 925 Abs. 1 S. 1 BGB ) gilt dies an sich auch. Und dennoch führt das Zusammenspiel des § 925 Abs. 1 BGB (Erklärung vor der zuständigen Stelle bei gleichzeitiger Anwesenheit) mit der (ausnahmsweisen) Prüfung der materiellen Einigung durch das Grundbuchamt nach § 20 GBO und der Nachweispflicht des § 29 GBO (Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen durch öffentliche Urkunden) dazu, dass die Auflassung regelmäßig in einem Durchgang mit dem Kaufvertrag notariell beurkundet wird.

Auch das Eigentum an einem Grundstück kann gutgläubig erworben werden: Nach § 892 BGB gilt zugunsten desjenigen, der rechtsgeschäftlich ein Recht an einem Grundstück erwirbt, der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass der Erwerber die Unrichtigkeit kennt oder ein Widerspruch eingetragen ist. Hieraus erklärt sich die bereits früher angesprochene Regelung des § 435 S. 2 BGB. Anders als beim gutgläubigen Erwerb beweglicher Sachen schließt hier grobe Fahrlässigkeit den gutgläubigen Erwerb von Grundstückseigentum nicht aus. Das folgt daraus, dass das Grundbuch eine stärkere Vertrauensbasis schafft als der Besitz, der bei beweglichen Sachen die Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb bildet. Allerdings ist es für einen Erwerb gem. § 892 BGB nicht notwendig, dass der Erwerber das Grundbuch eingesehen hat, es reicht vielmehr, dass das Grundbuch den Nichberechtigten als Eigentümer ausweist (BGH, NJW 1988, 2037 (2038); Baur/Stürner, Sachenrecht, § 23 IV 1 a (Rdnr. 32)).