Rechtsmangelgewährleistung im Kaufrecht (§§ 435, 437 ff. BGB)

In dem durch die Schuldrechtsreform reformierten Kaufrecht sind die Rechtsfolgen der Gewährleistung des Verkäufers für Sach- und Rechtsmängel identisch: In beiden Fällen haftet der Käufer gemäß §§ 437 ff. BGB, also nach kaufrechtlich modifiziertem allgemeinem Leistungsstörungsrecht. Dies ist die logische Konsequenz aus § 433 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach der Verkäufer verpflichtet ist, die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Demgegenüber war im alten Recht die Haftung des Verkäufers für Sach- und Rechtsmängel sehr unterschiedlich ausgestaltet: Während der Verkäufer für Sachmängel nach kaufrechtlichem Gewährleistungsrecht mit kurzer 6-monatiger Verjährung und stark begrenzter Schadensersatzpflicht (vgl. § 463 BGB a.F.) haftete, kamen im Falle eines Rechtsmangels die Vorschriften des Leistungsstörungsrechts des allgemeinen Schuldrechts mit einer Verjährungsfrist von 30 Jahren und einer weitaus schärferen Schadensersatzhaftung (vgl. §§ 440, 325, 326 BGB a.F.) zur Anwendung. Wegen dieser höchst unterschiedlichen Rechtsfolgen kam der Abgrenzung zwischen Sach- und Rechtsmängeln sehr große praktische Bedeutung zu. "Hauptschlachtfeld" für diese Abgrenzung waren dabei öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen, für deren Einordnung im Einzelfall sich eine reichhaltige rechtsprechungsgeprägte Kasuistik entwickelt hatte. Durch die rechtsfolgenmäßige Gleichbehandlung von Sach- und Rechtsmängeln hat diese Abgrenzungsproblematik erheblich an praktischer Bedeutung verloren und ist nur noch von akademischem Interesse.

Gemäß § 435 S. 1 BGB ist eine Sache oder ein Recht (§ 453 BGB) frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf den Kaufgegenstand keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Danach liegt ein Rechtsmangel vor, wenn das Eigentum (bzw. die Rechtsinhaberschaft), der Besitz oder der unbeschränkte Gebrauch des Kaufgegenstandes auf Grund eines privaten oder eines öffentlichen Rechts eines Dritten beeinträchtigt werden kann (Weidenkaff, in: Palandt, § 435 Rdnr. 5). Dabei kommt es nach dem Willen des Gesetzgebers - anders als beim primär subjektiv durch die vereinbarte Beschaffenheit oder den vereinbarten Verwendungszweck bestimmten Sachmangelbegriff des § 434 Abs. 1 BGB - alleine auf eine objektive Betrachtung an, d.h. "ein Recht, das ein Dritter hinsichtlich der Sache gegen den Käufer geltend machen kann, stellt auch dann einen Rechtsmangel dar, wenn es den Käufer bei seiner konkret vorgesehenen Verwendung der Sache nicht beeinträchtigen kann" (BT-Drucks. 14/6040, S. 218). Als solche private Rechte kommen neben absoluten Rechten (dingliche Rechte wie z.B.  Pfandrechte; Immaterialgüter- und Persönlichkeitsrechte wie z.B. Patentrechte, Geschmacksmusterrechte, Urheberrechte, das Namensrecht oder das Recht am eigenen Bild) unter Umständen auch obligatorische Rechte in Betracht. Obligatorische, also relativ (von Person zu Person) wirkende, Rechte können nach der obigen Umschreibung dann einen Rechtsmangel begründen, wenn sie zum Besitz der Sache berechtigen, dem Käufer gegenüber (etwa bei Erhebung einer Herausgabeklage aus § 985 BGB) als Einwendung wirken und ihn in seiner Verfügungsbefugnis über die Sache oder in seiner Nutzung beeinträchtigen (Weidenkaff, in: Palandt, § 435 Rdnr. 10). Typisches Beispiel hierfür ist ein zwischen dem Verkäufer und einem Dritten bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, in das der Käufer kraft Gesetzes gemäß § 566 BGB eintritt. Als öffentlich-rechtliche Rechtsmängel kommen Eingriffs- und Beschlagnahmerechte des Staates oder unterstaatlicher öffentlicher Rechtsträger in Betracht, die den Käufer entgegen § 903 BGB in seiner Nutzungs- oder Verfügungsbefugnis beschränken. Das Problem, wann eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung einen Sach- und wann einen Rechtsmangel darstellt, hat - wie bereits ausgeführt - an praktischer Bedeutung verloren. Der Gesetzgeber wollte die Lösung dieses Abgrenzungsproblems ausdrücklich Rechtsprechung und Lehre überlassen (BT-Drucks. 14/6040, S. 217).

Es bietet sich an, zur Abgrenzung in Anlehnung an die h.M. zum alten Recht darauf abzustellen, ob die öffentlich-rechtliche Beschränkung auf einem Umstand beruht, der in der Beschaffenheit der Kaufsache wurzelt (Beispiel: Bebauungsplan, der auf dem als "Baugrundstück" zur Bebauung mit einem Wohnhaus verkauften Grundstück keine Wohnbebauung erlaubt, begründet einen Sachmangel, da die öffentlich-rechtliche Beschränkung an die Lage des Grundstücks in einem bestimmten Planungsgebiet anknüpft).

Da nach § 435 S. 1 BGB nur tatsächlich bestehende Rechte einen Rechtsmangel begründen, wird der Käufer durch die Rechtsmängelhaftung grundsätzlich nicht davor geschützt, dass ein Dritter gegen ihn wegen der Kaufsache in Wirklichkeit nicht existierende Rechte geltend macht (BT-Drucks. 14/6040, S. 217 f.). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz regelt § 435 S. 2 BGB, wonach nicht bestehende, im Grundbuch aber eingetragene Rechte, einem Rechtsmangel gleichstehen. Der Grund für diese Ausnahme ist darin zu sehen, dass eine unrichtige Grundbucheintragung für den Käufer weitaus nachteiligere Folgen mit sich bringt, als sie sonst üblicherweise mit der Geltendmachung eines nicht bestehenden Rechts durch einen Dritten verbunden sind. So wird im Rahmen eines eventuellen Rechtsstreits mit dem eingetragenen Dritten zu dessen Gunsten die Richtigkeit der Eintragung vermutet (§ 891 Abs. 1 BGB), es besteht die Gefahr, dass ein Vierter von dem Dritten das Recht gutgläubig erwirbt und schließlich leidet im Hinblick auf die buchmäßige Belastung des Grundstücks dessen Verkäuflichkeit und "Beleihbarkeit" mit Grundpfandrechten.